Financijska kriza ne jenjava već drugu godinu zaredom a cijene na tržištu nekretnina i dalje vrtoglavo rastu. O razlozima zbog kojih cijene nekretnina u BiH još uvijek “divljaju” i kakva su predviđanja kretanja cijena razgovarali smo s arhitekticom Neirom Babić iz Sarajeva, vlasnicom i direktoricom Agencije za promet nekretninama Neira Babić Real Estate.
Kakvo je stanje na našem tržištu nekretnina?
Nekoliko je ključnih ekonomskih i socioloških faktora koji su prouzrokovali porast cijena nekretnina na globalnom, ali i regionalnom tržištu nekretnina, od povećanja broja stanovnika, sve veće urbanizacije do migracije stanovništva uzrokovanih ratnim sukobima na Bliskom Istoku i u Ukrajini, koji su znatno doprinijeli porastu potražnje za nekretninama u svijetu. Tako je tokom prošle godine, kada se Zapadna Evropa na proljeće suočila sa posljedicama nezaustavljive inflacije uzrokovanom ratom u Ukrajini i porastom cijena stanovanja i cijenom energenata, u regionu i u BiH došlo do nezapamćenog porasta cijena nekretnina.
“Izuzetan porast cijena nekretnina se desio u protekloj godini, ali je istovremeno porastao i broj kupoprodajnih transakcija i naglo se povećala potražnja za nekretninama. Porast cijena je uzrokovan visokom stopom inflacije kao i povećanom potražnjom za kupovinom nekretnina. Kupci su uglavnom naši državljani iz dijaspore, koji “sklanjaju” novac iz banaka, ali je povećan i interes za kupovinu nekretnina od strane stranih državljana, kao i domaćeg stanovništva, zbog toga što su kamate kod davanja kredita u prošloj godini bile izuzetno povoljne. Također, u prošloj godini je naglo porasla izgradnja novih stambenih objekata i pojavio se veliki broj nekretnina na tržištu”, pojasnila nam je Babić.
U odnosu na prethodnu godinu i ove godine je stanje na tržištu nekretnina gotovo nepromijenjeno što se tiče cijena nekretnina, a najvjerniji kupci su i dalje pripadnici naše dijaspore.
Povoljni krediti i inflacija su uzrokovali porast cijena nekretnina u BiH
Kretanja na tržištu nekretnina značajno je uvjetovano i promjenama na tržištu financija, jer su niske kamatne stope stambenih kredita potakle mnoge da kupuju nekretnine jer je povoljnije financirati njihovu kupovinu. Kada su kamatne stope hipotekarnih kredita niske, trošak kupovine nekretnine postaje privlačniji, što je dovelo do veće potražnje za nekretninama i rasta cijena.
“Primjetno je da se u prvoj polovini godine smanjio broj potencijalnih kupaca nekretnina u našoj zemlji, jer su banke ove godine znatno povisile kamate za hipotekarne kredite”, pojašnjava Babić.
Drugi važan faktor na tržištu financija koji je uvjetovao vrtoglav porast cijena nekretnina u posljednje dvije godine je i rastuća inflacija. Kada je inflacija visoka, vrijednost novca opada pa za istu količinu novca možete kupiti manje robe i usluga i kao rezultat tih poremećaja na tržištu mnogi traže sigurna ulaganja koja mogu održati ili povećati vrijednost njihovog kapitala. Nekretnine se često smatraju dobrim ulaganjem jer imaju tendenciju da prate inflaciju ili čak nadmašuju njen rast. Stoga, u uvjetima visoke inflacije, mnogi se često okreću ulaganju u nekretnine kako bi zaštitili svoje bogatstvo.
“Obzirom na pomenutu inflaciju koja je dovela do porast cijene nekretnina u protekloj godini desio se također i blagi porast cijena za rentanje stanova. Trenutno su cijene stabilne. U budućnosti će cijene u centralnim dijelovima Sarajeva ostati nepromijenjene, ali je moguć pad cijena za rentu u perifernim dijelovima grada”, izjavila je Neira.
Inflacija je značajno utjecala i na cijene građevinskog materijala i radne snage, te uzrokovala značajan poremećaj u oblasti građevinarstva. Cijene građevinskih materijala, poput čelika, drveta, cementa i sl. su značajno porasle te povećale troškove izgradnje nekretnina što je u konačnici rezultiralo povećanjem cijena novih nekretnina na tržištu. Pored toga, obzirom da je inflacija dovela do povećanja plaća radne snage u građevinskom sektoru, to je također utjecalo i na ukupne troškove izgradnje nekretnina.
Pročitajte više: Lejla Pojskić: “Genetika je nauka sadašnjosti i budućnosti”
“Napomenuti ću samo da je tržište nekretnina poremećeno i zbog naglog poskupljenja građevinskog materijala na svjetskom tržištu usljed inflacije i rata u Ukrajini, ali i kao posljedica Covid 19 pandemije. Teško je nabaviti građevinski materijal i sirovine, otežan je uvoz zbog poremećenog lanca dostave itd. Također, ne smijemo zanemariti ni činjenicu da se desio i veliki odljev radne snage u oblasti građevinarstva, u susjedne zemlje i zemlje Zapadne Evrope. To je dovelo do poskupljenja radne snage, što je natjeralo investitore i građevinare na uvoz radnika iz inostranstva”, pojasnila je Neira.
Velike razlike cijena nekretnina u manjim i većim gradovima BiH
Svi ovi ekonomski faktori koje smo pomenuli su prouzrokovali ozbiljne poremećaje na tržištu nekretnina, kojemu je pogodovala i činjenica da u kriznim vremenima kada je inlacija neizbježna nekretnine se često smatraju sigurnom investicijom. Investitori često ulažu u nekretnine kao način zaštite vrijednosti svog kapitala, a povećana investicijska aktivnost može dovesti do povećanja cijena nekretnina. Povećani investicijski interes za gradnjom novih nekretnina primjetan je u većim gradovima u BiH, Sarajevu, Banjoj Luci, Mostaru i Tuzli, pa je prisutan trend da veći gradovi obično imaju veće cijene nekretnina u usporedbi s manjim gradovima i ruralnim područjima.
“Teško je predvidjeti cijene nekretnina za naredni period. Trenutno, kako sam već rekla cijene stagniraju. Iskreno mislim da neće više rasti na našem tržištu, a padati će samo u slučaju da se dese neka značajna politička i ekonomska previranja u našoj zemlji i/ili generalno, na svjetskom nivou. Sarajevo, kao glavni grad BiH, ima najviše cijene nekretnina u zemlji. Cijene stanova u centralnim dijelovima Sarajeva mogu biti znatno više u usporedbi s drugim gradovima u BiH. Banja Luka, drugi po veličini grad, također bilježi rast cijena nekretnina, posebno u popularnim četvrtima i blizini centra grada. Sarajevo je već decenijama najskuplji grad u BiH što se tiče rente i kupoprodaje. Prema mojim saznanjima u nekim kantonima su cijene i 50% niže u odnosu na Kanton Sarajevo“, ističe Babić.
Svi pomenuti faktori doveli su do značajnog poremećaja tržita nekretnina u BiH, a ekonomski stručnjaci pretpostavljaju da će galopirajuća inflacija ovoga ljeta zaustaviti porast cijena nekretnina. No, bilo kakva predviđanja su vrlo nezahvalna i teško je u potpunosti procjeniti kakva će stvarna kretanja cijena na tržištu nekretnina u BiH obilježiti ovogodišnju ljetnu sezonu, kad se očekuje dolazak bh dijaspore u zemlju za vrijeme čijeg boravka je primjetan porast kupoprodajnih transakcija na tržištu nekretnina.
Photo: Canva/privatna arhiva
